萬(wàn)科的預(yù)虧公告還是不出意外地來(lái)了。

2024年7月9日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，今年上半年，其預(yù)計(jì)錄得歸母凈虧損70億元-90億元，同比下滑171%～191%；扣非后的凈虧損為50億元-65億元，同比下滑157%～175%。

這將是萬(wàn)科上市以來(lái)，首份錄得虧損的半年報(bào)。萬(wàn)科解釋虧損原因時(shí)表示，這主要是因?yàn)榻Y(jié)算規(guī)模和毛利率下降；此外計(jì)提了部分項(xiàng)目的減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)了虧損而且部分大宗交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

萬(wàn)科虧損的原因與之前其他房企的說(shuō)辭并無(wú)差別，此前一直有投資者認(rèn)為，萬(wàn)科有利潤(rùn)釋放潛力的投資性房地產(chǎn)以“成本法”入賬的會(huì)計(jì)處理方式基本宣告失靈。這家曾被視作“優(yōu)等生”的房企也終于走到了發(fā)展生涯的轉(zhuǎn)折路口。

在發(fā)布預(yù)虧公告的同時(shí)，萬(wàn)科還發(fā)布了與投資者的交流紀(jì)要。在這份紀(jì)要中，萬(wàn)科管理層表示堅(jiān)定看好行業(yè)前景，認(rèn)為本輪政策對(duì)癥下藥，直指痛點(diǎn)，效果明顯。萬(wàn)科相信政策會(huì)給予市場(chǎng)持續(xù)支撐，目前市場(chǎng)的供給水平無(wú)論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會(huì)。

此外，萬(wàn)科還發(fā)布了增持公告，萬(wàn)科骨干管理人員共計(jì)1862人計(jì)劃于6個(gè)月內(nèi)自籌資金2億元增持公司A股股票，表達(dá)對(duì)公司前景的堅(jiān)定信心。

意料中的虧損

萬(wàn)科今年上半年錄得虧損，并不出乎市場(chǎng)的意料，這是由于今年一季度，萬(wàn)科已經(jīng)錄得小幅虧損，在市場(chǎng)沒有轉(zhuǎn)暖的背景下，上半年繼續(xù)虧損幾乎是肯定的。今年一季度，萬(wàn)科錄得虧損3.6億元，同比下降125.0%。

萬(wàn)科稱，盡管公司較早意識(shí)到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投資超出了資源和能力的邊界。同時(shí)，公司未能完全擺脫慣性，部分開發(fā)項(xiàng)目投資過于樂觀，拿地成本較高。隨著這些項(xiàng)目在2024年進(jìn)入結(jié)算，公司結(jié)算業(yè)績(jī)受到重大影響。此外，公司為確保現(xiàn)金流安全，通過價(jià)格折讓加大庫(kù)存去化和資產(chǎn)處置力度，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)壓力進(jìn)一步加大。

至于虧損的主要原因，其中之一是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。

今年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

此外，萬(wàn)科還對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值，這部分?jǐn)?shù)值目前萬(wàn)科暫未公布；還有部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

從萬(wàn)科的解釋中可以看到，萬(wàn)科此前一直被稱為“保守”的入賬方式——將投資性房地產(chǎn)以成本法計(jì)量，也基本在市場(chǎng)下行期沒有辦法扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，萬(wàn)科最終在大宗資產(chǎn)交易時(shí)仍然錄得了總體上的虧損。

萬(wàn)科管理層也關(guān)注到了這個(gè)方面，在與投資者交流時(shí)，萬(wàn)科管理層提到，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，最能把握的是，聚焦于持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)管理水平。大宗資產(chǎn)交易并不必然會(huì)產(chǎn)生虧損，今年上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬(wàn)科七寶廣場(chǎng)股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了12.3億元的權(quán)益利潤(rùn)。

一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的私募機(jī)構(gòu)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“萬(wàn)科虧損我們?cè)缬醒信小７康禺a(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)就是資產(chǎn)價(jià)格的底部難預(yù)測(cè)，所以我們覺得萬(wàn)科的底也還沒法預(yù)測(cè)。”

積極化解風(fēng)險(xiǎn)

萬(wàn)科在公告中還表示，今年上半年在業(yè)務(wù)重整和化解風(fēng)險(xiǎn)方面全力行動(dòng)，已取得積極進(jìn)展。

業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科交付7.4萬(wàn)套房子，銷售金額1273.3億元，保持行業(yè)第一陣營(yíng)；償債方面，上半年完成全部到期公開市場(chǎng)債務(wù)償付，年內(nèi)已無(wú)境外公開債，下半年境內(nèi)公開債券還剩兩筆，將通過經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、銀團(tuán)貸款等渠道安排償還。

融資方面，今年上半年，萬(wàn)科按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則，積極申報(bào)城市項(xiàng)目白名單。同時(shí)公司獲得主要金融機(jī)構(gòu)的大力支持，合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過500億元，其中招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

此外，萬(wàn)科也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開展專項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。大宗交易方面，資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)回款93.4億元，同時(shí)REITs方面也取得積極進(jìn)展，印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs也在申報(bào)過程中。

看好行業(yè)前景

雖然現(xiàn)狀不容樂觀，但是萬(wàn)科還是一如既往對(duì)未來(lái)釋放信心。

對(duì)于行業(yè)未來(lái)走勢(shì)，萬(wàn)科在與投資者交流時(shí)表示，堅(jiān)定看好行業(yè)前景，認(rèn)為本輪政策對(duì)癥下藥，直指痛點(diǎn)，效果明顯。

萬(wàn)科分析稱，今年6月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄，同時(shí)今年4月以來(lái)萬(wàn)科自身銷售額也在逐月上升。目前幾個(gè)核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩(wěn)跡象。

萬(wàn)科相信，政策會(huì)給予市場(chǎng)持續(xù)支撐，指明方向。“我們相信應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的政策工具是非常充分的，并且已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。相對(duì)于潛在總需求，目前的供給水平無(wú)論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會(huì)。”

萬(wàn)科在交流中認(rèn)為，未來(lái)十年，市場(chǎng)的需求量完全可以保障每年10億平方米-12億平方米的開工量。但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1月-5月同比進(jìn)一步下降25%。“從我國(guó)城市發(fā)展階段和人民對(duì)美好生活的追求看，不可能長(zhǎng)期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會(huì)。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。”

基于對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的看好，萬(wàn)科管理層再度推出增持計(jì)劃。萬(wàn)科發(fā)布的公告表示，其公司骨干管理人員擬自籌資金合計(jì)2億元，委托第三方通過信托計(jì)劃自愿增持公司A股股票。本次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，逐步實(shí)施增持計(jì)劃。

在回應(yīng)投資者的關(guān)切時(shí)，萬(wàn)科管理層表示，管理團(tuán)隊(duì)決定再次推出增持計(jì)劃，希望向市場(chǎng)各方表達(dá)萬(wàn)科管理班子堅(jiān)定看好行業(yè)和公司未來(lái)，與股東同呼吸、共命運(yùn)。同時(shí)，萬(wàn)科也表達(dá)了對(duì)重回健康可持續(xù)發(fā)展道路的信心和決心，將會(huì)按照“一攬子方案”的明確路線圖，推進(jìn)業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

萬(wàn)科管理層指出，安全始終是第一位，公司實(shí)施的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，能夠幫助公司現(xiàn)金流恢復(fù)健康循環(huán)，化解債務(wù)，為發(fā)展提供必要的資金，必須堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去。今年上半年，萬(wàn)科資產(chǎn)交易、股權(quán)處置等工作，實(shí)現(xiàn)超過100億元的現(xiàn)金回流。

而對(duì)于下半年的債務(wù)償還，萬(wàn)科表示，今年上半年公司完成3筆境外債的償付，約105億元，年內(nèi)已無(wú)到期的境外公開市場(chǎng)債務(wù)；此外還完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，市場(chǎng)目前對(duì)之基本已經(jīng)形成共識(shí)。一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的地產(chǎn)分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“萬(wàn)科的現(xiàn)狀依靠股東層面或者其他外力來(lái)幫助化險(xiǎn)的效果還需觀察。比較理想的結(jié)果是整個(gè)市場(chǎng)有積極的變化來(lái)帶動(dòng)這類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)回暖。”

由于萬(wàn)科目前的基本面還不明朗，股價(jià)也持續(xù)承壓。截至2024年7月9日收盤，萬(wàn)科股價(jià)為6.71元/股，總市值為800.55億元。

上一條：百萬(wàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼、千份非遺老字號(hào)梨膏免費(fèi)送……上海豫園老字號(hào)為五
下一條：返回列表