觀點網 停牌將近10天，合生系珠光控股終于發布2024年業績報告。

這家扎根廣州舊改市場的房企，在去年充滿挑戰的市場環境中面臨巨大的壓力。該公司主要營運數據全面下行，財報顯示它已連續第三年錄得虧損。

資料顯示，2024年實現收入15.85億港元，同比減少31.2%；毛利為12.09億港元，同比減少20.9%，不過在超低的銷售成本之下，毛利率達到76.3%。

但就算如此，珠光控股還是不怎么賺錢。

由于期內投資物業公平值虧損凈額同比增長88%至4.64億港元，金融資產減值虧損凈額同比增長797.87%至22.48億港元，其他開支凈額由1.55億港元增加到9.73億港元，令其蒙受了利潤損失。

期內，珠光控股母公司擁有人應占虧損達到34.12億港元，較2023年的8.15億港元，大幅增長318.7%，而2022年的虧損額同樣不超過10億港元。

其中，物業發展收入錄得2.43億港元，較2023年8.01億港元下滑69.7%。

但這其實也并不奇怪，珠光控股近年來地產業務陷入一定程度的停滯。舊改項目本來進展就較慢，疊加流動性困難，新項目遲遲未能落地，珠光控股物業發展收入主要靠成熟項目支撐。

資料顯示，珠光控股2024年實現合約銷售額3.83億港元，同比下降約90%，對應合約銷售面積1.19萬平方米。而提供了最多合約銷售的兩個項目珠光金融城壹號，以及花城御景花園(銷售金額1.08億港元)，都已經入市多年。

例如珠光金融城壹號前身為東圃AEC汽車城舊改項目，珠光控股2011年將其收入囊中，2019年便推出復式小面積公寓入市。

去年提供了銷售業績的項目還包括同樣位于廣州珠江新城的珠光新城國際，從化區的珠光middot;御景山水花園、珠光middot;云嶺湖和珠光middot;天湖御景花園三個項目。另外還有位于梅州市的珠光middot;新城御景，中山市的御景雅苑，河北香河的珠光middot;逸景。這些項目提供不足20%銷售。

珠光控股目前表面上的土地儲備也不多。截至2024年末，其擁有土地儲備僅74.73萬平方米。這里面除上述已開始貢獻銷售的項目的剩余部分外，還涉及位于從化得天鷹項目、梅州的潮塘項目等。

接下來珠光控股主要的項目補充還有待舊改項目孵化。

珠光控股與關聯方廣東珠光集團有限公司一直存在業務聯系。2021年5月，雙方就曾簽訂一項為期十年的戰略合作框架協議，約定雙方將在競標土地、項目開發以及物業建設、營銷及管理等方面展開合作。

而最新消息，早前4月9日珠光控股公告，宣布簽訂了一份諒解備忘錄推動收購，一家負責發展廣州舊村改造項目的公司的不超過80%的股權。這筆交易最早在2023年9月便被提出，但直至如今還未落實。

珠光集團深度參與廣州舊改市場。據不完全統計，珠光集團曾或正在參與的城市更新項目約20多個，總面積超2000萬平方米。

包括目前最受市場矚目的海珠瀝滘村舊改項目。資料顯示，瀝滘城中村改造項目作為廣州市重點工程之一，也是老四區中體量最大的城市更新項目，承載著重要的民生與城市升級功能。

該項目位于廣州市新城市中軸線南段濱水區，緊鄰珠江后航道和海珠湖，改造范圍總用地面積89.67萬平方米，計容總建筑面積達436.27萬平方米，其中復建安置區和融資區分別為213.58萬平方米和222.68萬平方米。

珠光集團最早于2012年才介入該舊改項目。2018年，項目改造表決率超過8成，正式進入舊改簽約階段。

目前，瀝滘城中村改造項目14號融資地塊，已定案名為珠光middot;海珠新城并于2022年開售。但該項目似乎并未注入珠光控股這個上市平臺內。

其余業務中，項目管理服務收入11.45億港元，較2023年同比下降10.5%。該有任務主要是，珠光控股向物業發展項目及城市更新項目提供項目管理服務。

財報披露，項目管理服務收入事實上基本主要是為單一客戶服務。2024年，單一客戶貢獻了約10.3億港元的收入，占該板塊總收入的89.9%。市場分析，這單一客戶極大可能是珠光控股關聯方。

同樣與關聯方有關，財報顯示，珠光控股形成了來自關聯方的城市更新項目應收款項156.7億港元。

在2024年中期業績報告中 ，這部分數據為157.98億港元，涉及的關聯方包括廣東珠光集團、廣州珠光房地產、廣州從化珠光投資、廣州珠光投資。

物業投資及酒店營運業務方面，截至目前，珠光控股持有地中海酒店、珠控國際中心、廣州云嶺湖酒店作為投資物業。

不過珠光控股目前面臨的最大問題仍是流動性缺乏，以及新的舊改項目不知道何時才能注入。

截至2024年末，珠光控股短期借款約137.46億港元，但與之對應該公司現金及銀行結余僅約0.17億港元。

站在珠光控股背后，珠光集團的流動性也不算太充足。去年12月，珠光集團就曾宣布引入中信城開合作推進瀝滘城中村改造項目的后續開發建設。據悉，中信城開表示將發揮自身專業及資源優勢，積極協調金融機構資源，大力支持瀝滘項目開發建設，為項目順利推進提供堅實保障。

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