文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

在深圳的舊改市場，鴻榮源無疑有著一席之地。

這兩個(gè)項(xiàng)目，觀城首期即將入市，珈譽(yù)府則自2023年7月首開以來，至今仍以其巨大的體量和影響力，受到市場關(guān)注。

上周末，鴻榮源珈譽(yù)玖璽推出了新產(chǎn)品。項(xiàng)目加推10棟二單元以及12棟的小戶型、面積約75-97㎡三房的全新產(chǎn)品，總套數(shù)339套。據(jù)悉，吸引近400人凍資，認(rèn)購比超1:1。

開盤折后單價(jià)在4.7-5.25萬元/㎡，總價(jià)354萬起。

鴻榮源珈譽(yù)府位于深圳寶安沙井核心區(qū)新橋板塊，是一個(gè)建面約248萬㎡的超大型綜合體項(xiàng)目，包括住宅、辦公、酒店、學(xué)校、大型商場等業(yè)態(tài)，其中住宅面積70萬㎡，商業(yè)面積50萬㎡。

項(xiàng)目共有8個(gè)地塊，商品房分為三期開發(fā)，將打造近8000套住宅。

而鴻榮源珈譽(yù)玖璽，作為鴻榮源珈譽(yù)府的最后一個(gè)住宅地塊，可以說是收官之作。

其建設(shè)用地面積4.79萬平方米，總建筑面積40.53萬平方米，容積率5.76。共有10棟31F-48F的高層、超高層住宅，總戶數(shù)2479戶。

最新加推的10棟二單元，總高31F、3梯7戶，是珈譽(yù)府三期產(chǎn)品中唯一的百米內(nèi)高層，產(chǎn)品面積主要有75、84、94㎡。

12棟總高48F、3梯5戶，產(chǎn)品面積為78、97、124、137㎡的3-4房。此前，該樓棟的124㎡和137㎡四房已經(jīng)先行推售。最新加推的是78、97㎡的小戶型。

從加推的產(chǎn)品看，10棟二單元的75㎡，做了兩廳三房一衛(wèi)；84㎡則更像是75㎡的放大版，相比多了一個(gè)主衛(wèi)，同時(shí)，多功能房移到了客衛(wèi)旁邊，騰出的空間打造了有大面積轉(zhuǎn)角飄窗的主臥。

94㎡的產(chǎn)品則采用了橫廳設(shè)計(jì)，進(jìn)門的兩側(cè)是分別是廚房和玄關(guān)收納。該戶型的優(yōu)點(diǎn)是將三個(gè)房間都做到了南向，主臥同樣有大面積轉(zhuǎn)角飄窗。

但這樣的布局，也使得戶型的陽臺只能朝向北邊。

此外，94㎡的產(chǎn)品還有兩個(gè)比較大的槽點(diǎn)。一個(gè)是客衛(wèi)對著餐廳，這兩個(gè)空間放在一起相對，多少不太雅觀。另一個(gè)，是入戶門正對著臥室，不過，這個(gè)問題在較多橫廳中也比較常見。

在12棟加推的產(chǎn)品中，97㎡的戶型同樣是橫廳設(shè)計(jì)。產(chǎn)品相比以往的橫廳有所創(chuàng)新，其通過用一條直行的過道將客餐廳、臥室、衛(wèi)生間串連，較大程度上增加了面寬。

當(dāng)然，缺點(diǎn)也同樣是有的。一個(gè)問題是，入戶門和主臥處于過道的兩端，同樣導(dǎo)致了入戶門正對主臥門。

另外，97㎡戶型雖然主臥同樣是朝南、有轉(zhuǎn)角大飄窗。但產(chǎn)品卻將兩個(gè)衛(wèi)生間放在了南向的位置，反而陽臺跟兩個(gè)臥室放在了北邊。空間的排布上多少顯得有些本末倒置了。

鴻榮源集團(tuán)是深圳有名的地產(chǎn)開發(fā)商，創(chuàng)始人、董事長是賴海民，其長子賴俊霖目前則擔(dān)任鴻榮源集團(tuán)總裁職位。

應(yīng)該說，鴻榮源珈譽(yù)府作為一個(gè)超百萬級的大城，配套是比較齊全的。另外距離地鐵11號線塘尾站約300米，通過地鐵可快速通達(dá)全城。

不過其巨無霸級別的舊改體量，也有不足:首先，項(xiàng)目體量大，那些前期交房入住的業(yè)主交房后可能會(huì)有一定的施工噪音和粉塵影響。

而沙井塘尾片區(qū)存在較多農(nóng)民房和工廠，周邊城市面貌有待提升。另外，整個(gè)項(xiàng)目巨大的供應(yīng)量，后期流通也是一大問題。

還有一點(diǎn)，也是許多大盤都會(huì)面臨的問題，隨著后期入住率的升高，片區(qū)或還會(huì)存在交通擁堵等問題。

從目前已推售的產(chǎn)品看，鴻榮源珈譽(yù)玖璽在客群定位上涵蓋了剛改、改善群體。既有新推的70+上車戶型，也有近兩百平的大面積戶型。

其6棟樓王，位于小區(qū)的北邊，是南北通透的板樓設(shè)計(jì)，打造了豪宅品質(zhì)，3.15米層高，專梯入戶，面積達(dá)到169㎡和199㎡。

該樓王單位在去年10月開盤，據(jù)悉，開盤當(dāng)天就賣了約150套，去化近9成。目前，關(guān)于其新推的產(chǎn)品去化如何，尚未有太多數(shù)據(jù)傳出。

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