蘇州率先出招搶收樓市“金三”。

日前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局會同相關金融機構研究出臺“三低一寬”特色化金融產品，即低首付、低利息、低月供、寬期限，疊加人才房票政策，進一步降低購房門檻，主要針對青年人、新市民購房置業(yè)需求。

低月供與寬期限是此次政策的一大創(chuàng)新。具體而言，部分金融機構可提供定制化購房貸款產品，可享受前五年每月最低只歸還100元本金，延長購房者本金還款期限，降低購房初期還款壓力。

以吳中區(qū)本科學歷購房者為例。假設購買總價200萬元的新房，首付30萬元中，人才房票可抵用8萬元，購房者自付22萬元。170萬元房貸，按利率3%、以“等額本金”還款方式測算，普通房貸客戶首月還款8972元，特色化金融產品客戶前五年每月償還本金100元，首月合計還款4350元，首月月供減少約51%。

據(jù)蘇州市住建局消息，江蘇銀行蘇州分行已在工業(yè)園區(qū)落地首筆“三低一寬”購房貸款案例。

克而瑞蘇州機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交量約429萬平方米，同比下降26%；成交均價約2.66萬元/平方米，同比下跌約5%，是近年來首次下降。

今年1月底，蘇州市住建局發(fā)文優(yōu)化延續(xù)購房契稅補貼，對購買新建商品住房的購房家庭給予50%契稅補貼政策延續(xù)至2025年3月31日。

接連的利好能否修復市場？

圖源:圖蟲創(chuàng)意

有豪宅降價千萬，價格戰(zhàn)在蘇州打響

市場低迷，價格戰(zhàn)在蘇州樓市的各個角落悄然打響。

克而瑞發(fā)布的報告指出，2024年，除了極少數(shù)樓盤能保價保量，蘇州大部分樓盤的主要營銷手段是“以價換量”，甚至包括部分核心區(qū)的改善型樓盤。進入2025年，新房市場以價換量的勢頭延續(xù)。

今年2月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交均價約24093元/平方米，環(huán)比下降約24%，同比下降約6%。不過，克而瑞蘇常區(qū)域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師戈文問表示，這是結構性下跌，由于1月別墅項目集中網簽，價格高、基數(shù)大，導致2月環(huán)比降幅較大。

二手市場上，部分急售業(yè)主不惜降價甩賣。貝殼找房APP統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，該平臺累計成交3468套二手房，環(huán)比增長63.7%；成交均價約1.65萬元/平方米，環(huán)比下跌10.8%。掛牌房源中，降價房源高達64330套，環(huán)比增長約157.6%。

降價榜前排，不乏掛牌價下調數(shù)百萬元的豪宅。時代財經從貝殼找房APP降價榜了解到，從掛牌至今累計降價最多的前十大房源幾乎均為豪宅，降價總額處于550萬-1020萬元區(qū)間。

其中，位于工業(yè)園區(qū)湖東CBD標桿樓盤金雞湖花園一套建筑面積約232平方米的復式單位，業(yè)主于去年11月掛牌，經過兩次調價，最新掛牌價較初始掛牌價下降1020萬元，報1730萬元。另外，吳中郭巷板塊、工業(yè)園區(qū)雙湖板塊均有二手別墅大降價。

圖源:貝殼找房APP

成交方面，同樣以金雞湖花園為例，去年小區(qū)僅成交4套二手房，成交價較掛牌價分別下降250萬元、260萬元、230萬元、130萬元，這也導致去年該小區(qū)成交均價同比下降約23.8%，至約6.81萬元/平方米。而今年，金雞湖花園在貝殼找房平臺暫無成交。

“豪宅降價力度大主要是前幾年市場高峰期漲得太多了，現(xiàn)在在擠泡沫?！痹谔K州從事豪宅銷售多年的經紀人何遠波告訴時代財經。

根據(jù)貝殼找房APP，金雞湖花園在2020年初的成交價在6萬元/平方米左右，成交高點出現(xiàn)在2023年4月，一套建面約234平方米的復式單位以2090萬元成交，單價接近9萬元/平方米，但去年成交的4套房源價格回調至6.20萬-7.17萬元/平方米區(qū)間。

豪宅降價甩賣，但市場反應平平。前述降價1020萬元的金雞湖花園房源，近30天帶看1次，與此同時，降價榜TOP10房源近期的帶看量均為個位數(shù)，甚至零帶看。何遠波表示，近期總價200萬元以內的剛需房源成交表現(xiàn)較好，大面積的豪宅成交量一般，“‘三低一寬’政策發(fā)布后，咨詢量和帶看量暫時還沒有明顯變化。”

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，蘇州市區(qū)新房庫存約577萬平方米，去化周期約15.5個月，二手房掛牌量持續(xù)高位?！耙詢r換量仍是主流?！敝兄秆芯吭禾K州分院高級分析師金珂認為，房企應針對不同區(qū)域板塊進行差異化去庫存，同時注重產品適配性調整，不斷優(yōu)化產品品質。

克而瑞表示，春節(jié)后蘇州房地產市場處于恢復狀態(tài)，但“大家更關心的不是成交量能有多大幅度提升，而是價格能不能真正止跌”。

“蘇州特色化的‘三低一寬’房貸產品，不僅體現(xiàn)出政策寬松性，也體現(xiàn)出非常精準的針對性?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進表示，去年9月底的一攬子政策出臺以來，市場上存在顧慮，一部分購房者擔心在降低首付的同時月供壓力增大，進而增加了還款的風險，“蘇州此次政策破解了此類問題，真正對‘低月供’做了創(chuàng)新?！?/p>

長期深耕蘇州的某品牌房企營銷人士則向時代財經表示，目前蘇州新房庫存較大，需求偏冷，加之市場基本面尚未完全修復，政策效果有待觀察。

宅地溢價成交，市場積極信號顯現(xiàn)

蘇州房價表現(xiàn)低迷，主要系庫存長期處于高位導致供求失衡。

在前述品牌房企營銷人士看來，由于市場供應過剩，加上次新房大量入市的擠壓，新開盤去化表現(xiàn)不佳。據(jù)其觀察，在去年9月樓市新政的提振下，蘇州新房市場有所改善，但新開盤去化率仍處于低位，主城區(qū)在3成左右，市轄區(qū)更為一般。

為緩解供求失衡的問題，2022年以來，蘇州主動管理土地出讓節(jié)奏。2024年，蘇州市區(qū)土地供應量大降，涉宅經營性用地成交48宗，成交土地面積約182.77萬平方米，同比下降45%；成交總建面約223.88萬平方米，同比下降59%；總成交金額約377.89億元，同比下降58%。

持續(xù)調整土地供應的效果已經顯現(xiàn)，新房庫存壓力有所緩解。去年，蘇州市區(qū)新房供應量約278萬平方米，同比減少近5成；截至2024年年末，蘇州市區(qū)新房可售套數(shù)降至43548套，這是自2020年蘇州市區(qū)新房庫存量突破7萬套后，首次回落到4字頭。

供求問題得到緩解，房企土拍積極性有所增強。2月中旬，工業(yè)園區(qū)斜塘板塊的宅地蘇地2025-WG-Z02號吸引7家房企參與競拍，經過124輪叫價，該地塊由綠城中國以14.29億元拿下，溢價率約21.61%，樓面價約26754元/平方米；3月12日，相城區(qū)高鐵新城板塊的低密宅地蘇地2025-WG-Z04號(下稱“高鐵新城地塊”)順利出讓，成交地價約5.35億元，溢價率約5.52%。

“春節(jié)后蘇州首場宅地的出讓引起了眾多關注，為2025年蘇州房地產市場注入了新的活力，隨著政策效應逐步顯現(xiàn)和市場季節(jié)性回溫，預計蘇州樓市將逐步回穩(wěn)，”金珂表示。

在銷售端，根據(jù)克而瑞蘇州機構監(jiān)測數(shù)據(jù)，春節(jié)后典型樓盤的客戶來訪量、房源認購量環(huán)比均有所增長，但相比年前而言尚未完全恢復。不過，“目前部分樓盤開始收回折扣，尤其是獅山板塊的幾個樓盤報價都有明顯上漲，陸慕、高鐵新城的幾個熱盤折扣也有回收?！?/p>

金珂認為，蘇州近期推出的“三低一寬”政策進一步降低購房門檻，同時為購房者提供了更為彈性的資金周轉空間，吸引部分觀望需求提前入場，尤其能夠在一定程度上緩解儲蓄積累期較短的青年人、新市民的購房壓力。

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