觀點(diǎn)網(wǎng) 作為全國(guó)首批試點(diǎn)的保租房公募REITs之一，紅土深圳安居REIT自上市之初便創(chuàng)下多宗記錄。

回顧上市一年多時(shí)間以來(lái)的表現(xiàn)，雖二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)震蕩持續(xù)、起起伏伏，但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，紅土深圳安居REIT還是交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

4月9日上午，紅土深圳安居REIT召開2023年年度業(yè)績(jī)說明會(huì)，詳細(xì)闡述了基金過去一年的整體表現(xiàn)，同時(shí)對(duì)資本市場(chǎng)關(guān)注的問題進(jìn)行了交流解答。

數(shù)據(jù)顯示，從基金合并財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，2023年全年，紅土深圳安居REIT實(shí)現(xiàn)收入5490.72萬(wàn)元，本期利潤(rùn)為2496.61萬(wàn)元，基金可供分配金額為5109.63萬(wàn)元，基金EBITDA錄得4640.77萬(wàn)元，分別完成首發(fā)招募說明書同期預(yù)測(cè)值的103.89%、101.99%。

基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)層面，該基金持有的四個(gè)保租房項(xiàng)目共計(jì)實(shí)現(xiàn)收入5403.44萬(wàn)元，其中，保租房租金收入占比達(dá)到95.14%，配套商業(yè)及停車場(chǎng)租金收入占比4.86%。

對(duì)于紅土深圳安居REIT過去一年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，基金管理人裴穎認(rèn)為，業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。

業(yè)績(jī)與分紅

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，該基金從上市初期的3.60元/份，持續(xù)震蕩下跌，到2024年1月19日，迎來(lái)了上市以來(lái)的最低點(diǎn)2.163元/份。

4月9日，該基金于早盤開盤便迎來(lái)小幅拉升，截至收盤，該基金在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格達(dá)到2.485元/份，相較于昨日的收盤價(jià)漲幅為0.12%。

消息面上，于3月30日，紅土深圳安居REIT披露2023年年度報(bào)告及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，而4月9日，該基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表召開了業(yè)績(jī)說明會(huì)，對(duì)過去一年的表現(xiàn)進(jìn)行詳細(xì)闡述。

從基金合并財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均超出了首發(fā)招募說明書預(yù)期值。

2023年全年，紅土深圳安居REIT實(shí)現(xiàn)收入5490.72萬(wàn)元，基金EBITDA錄得4640.77萬(wàn)元，完成預(yù)測(cè)值的101.99%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2496.61萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為5301.08萬(wàn)元。

不過，對(duì)比已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的其他三支保租房公募REITs來(lái)看，紅土深圳安居REIT的收入、利潤(rùn)均處于較低地位。

對(duì)比來(lái)看，營(yíng)收最高的是華潤(rùn)有巢REIT，2023年實(shí)現(xiàn)基金收入7841.07萬(wàn)元，其次是中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT，分別實(shí)現(xiàn)收入7687.1萬(wàn)元、7300.52萬(wàn)元。

然而，收入拔得頭籌的華潤(rùn)有巢REIT，卻是四支基金當(dāng)中凈利潤(rùn)最低的，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)485.97萬(wàn)元，相比之下，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT這一指標(biāo)分別達(dá)到3107.4萬(wàn)元、2548.26萬(wàn)元。

實(shí)際上，早前，該基金就曾表示，紅土深圳安居REIT的底層資產(chǎn)均位于深圳市，與北上廣租金定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)90%的水平相比，其按深圳60%左右的比例確定項(xiàng)目的租金水平系眾城市的低位。

項(xiàng)目低于市面近半成的租金水平，造就了紅土深圳安居REIT于四支保租房公募REITs當(dāng)中收入最低、利潤(rùn)掉尾的情況。

截至2023年12月31日，該基金的重資產(chǎn)為12.53億元，凈資產(chǎn)為12.34億元，基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為101.52%。

從收益分配情況來(lái)看，紅土深圳安居REIT在過去一年保持了較為慷慨的分紅比例。

數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，基金可供分配金額為5109.63萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是103.89%。

據(jù)了解，過去一年，該基金進(jìn)行了二次分紅，第一次發(fā)生于二季度，該基金在場(chǎng)外、場(chǎng)內(nèi)合計(jì)發(fā)放現(xiàn)金紅利1899.99萬(wàn)元，首次分配比例為90.14%；第二次分紅是在三季度，于場(chǎng)外、場(chǎng)內(nèi)合計(jì)發(fā)放現(xiàn)金紅利2694.99萬(wàn)元，分配比例為99.99%。

計(jì)算下來(lái)，2023年紅土深圳安居REIT累計(jì)發(fā)放現(xiàn)金紅利4594.98萬(wàn)元，基于年內(nèi)可供分配金額為5109.63萬(wàn)元，則實(shí)際分配金額占可供分配金額的89.93%。

從2022年8月31日上市至今，紅土深圳安居REIT已然走過一年半時(shí)間，整體來(lái)看，該基金的走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)健。

此外，在4月9日召開的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，該基金管理人裴穎提到，此前，通過發(fā)行公募REITs，原始權(quán)益人凈回收資金總額為6.9億元，其中深圳市福田人才安居有限公司凈回收資金為4.5億元，深圳市羅湖人才安居有限公司凈回收資金為2.4億元。

其中，2023年，福田安居已使用凈回收資金3.5億元，截至2023年末，累計(jì)已使用凈回收資金4.3億元，全部用于福田區(qū)華富北棚改項(xiàng)目的投資。

而羅湖安居于已使用凈回收資金1.8億元，截至2023年末，累計(jì)已使用凈回收資金2.4億元，全部用于羅湖區(qū)南湖街道傳布接片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的一個(gè)投資。

截至2023年末，福田安居未被使用的凈回收資金為0.2億元，羅湖安居凈回收資金已使用完畢。

運(yùn)營(yíng)與擴(kuò)募

與其他幾個(gè)保租房公募REITs略有不同的是，紅土深圳安居REIT的底層資產(chǎn)不僅僅包括保租房項(xiàng)目，還涉及配套的商業(yè)設(shè)施以及車位。

據(jù)了解，該基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，共計(jì)持有1830套保障性租賃住房9間商鋪以及510個(gè)停車位物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

上述四個(gè)項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，其中安居百泉閣項(xiàng)目共計(jì)提供594套保障性租賃住房、9間商鋪、294個(gè)停車位物業(yè)產(chǎn)權(quán)；安居錦園項(xiàng)目擁有360套保障性租賃住房、216個(gè)停車位物業(yè)產(chǎn)權(quán)；保利香檳苑項(xiàng)目持有210套保障性租賃住房以及鳳凰公館項(xiàng)目則擁有666套保障性租賃住房物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，2023年全年，紅土深圳安居REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)完成總收入5403.44萬(wàn)元，其中保障房租賃住房租金收入為5140.67萬(wàn)元，占比達(dá)到95.14%，配套商業(yè)租金收入167.07萬(wàn)元，占比3.09%，配套停車場(chǎng)租金收入95.71萬(wàn)元，占比為1.77%。

具體到運(yùn)營(yíng)成果上看，截至2023年12月31日，安居百泉閣項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為97.33%、配套商業(yè)出租率為100%、配套停車場(chǎng)出租率為100%；

而安居錦園項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為97.25%、配套停車場(chǎng)出租率為100%；保利香檳苑項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為99.51%；鳳凰公館項(xiàng)目保障性租賃住房的出租率為99.27%。

對(duì)比來(lái)看，紅土深圳安居REIT的四個(gè)底層資產(chǎn)出租率均超過97%，甚至達(dá)到99%以上，顯然保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，同時(shí)四個(gè)項(xiàng)目的租金收繳率表現(xiàn)同樣亮眼，保租房的租金收繳率均超99%。

不過，受季節(jié)因素波動(dòng)影響，對(duì)比2023年三季度來(lái)看，紅土深圳安居REIT的保租房項(xiàng)目，出租率出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

其中，安居百泉閣、保利香檳、安居錦園四季度的平均出租率環(huán)比三季度分別下降了0.43、0.69和0.16個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表莊立川表示，出租率的波動(dòng)也屬于一個(gè)正常的合理水平。

上述出租率變動(dòng)，換算到住宅的出租變動(dòng)套數(shù)，分別是三套三套和一套，那么這個(gè)這種住宅的零星退租和再次分配，要么是購(gòu)買了房產(chǎn)，要么是工作單位變更等等，不再符合分配條件的原因而退租。那么上述的出租率的波動(dòng)也屬于一個(gè)正常的合理水平。

此外，從項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)時(shí)間上看，在基金發(fā)行之時(shí)，四個(gè)項(xiàng)目平均運(yùn)營(yíng)時(shí)間15個(gè)月，最短的僅為7個(gè)月，最長(zhǎng)的則是23個(gè)月，項(xiàng)目間的運(yùn)營(yíng)時(shí)間跨度較大，顯然，該基金底層資產(chǎn)均進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)成熟階段，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性及成長(zhǎng)性能夠得到保障。

不過，由于紅土深圳安居REIT的底層資產(chǎn)突破了REITs資產(chǎn)關(guān)于運(yùn)營(yíng)時(shí)間滿3年的要求，不少投資者關(guān)心，項(xiàng)目是否會(huì)進(jìn)行租金價(jià)格的調(diào)整。

對(duì)此，莊立川表示，四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的住宅屬于政府組織分配的保障性租賃住房，在租金定價(jià)方面，由市住建局委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算來(lái)確定，并根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)的情況適時(shí)調(diào)整。

租金相應(yīng)的一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整是為了最大化的維護(hù)投資者的權(quán)益，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期致力于推動(dòng)保障性租賃住房租金實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的落地工作。

除現(xiàn)有的四個(gè)底層資產(chǎn)以外，紅土深圳安居REIT亦加快了資產(chǎn)擴(kuò)募的步伐。

此前，3月29日，該基金發(fā)布公告稱，擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金，認(rèn)購(gòu)深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，并最終投資位于廣東省深圳市的承福苑項(xiàng)目、南馨苑項(xiàng)目和空港花園項(xiàng)目三個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。

上述三個(gè)項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)，建筑面積合計(jì)17.83萬(wàn)平方米，共3210套保障性租賃住房及配套停車位。

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