隨著“銀十”已過大半，北京二手房市場在政策利好與購房者信心逐步恢復的雙重作用下，持續升溫。北京商報記者近期走訪市場發現，伴隨著帶看量上漲的轉化，二手房市場成交量顯著攀升，部分門店10月半個月的交易量已經追平甚至超越9月整月。

成交量的顯著增長帶動市場預期價格趨于穩定，小業主不但結束以價換量，甚至開始出現小幅提價的情況。但經紀人和專家一再提示，目前市場內部呈現出區域分化特征，二手房成交價格存在顯著差異:靠近市中心的區域，反彈尤為明顯；而在四環和五環外，部分業主嘗試提高掛牌價格，往往市場反應不佳，小業主切忌盲目提價。

“電動車一天一充電”

“以前電動車兩天充一次電綽綽有余，現在卻得一天一充了。”朝陽望京區域某頭部中介機構經紀人鄭寒笑著表示，電動車作為帶客看房的主要“坐騎”，每日剩余電量儼然成了市場活躍度的晴雨表。以往，電動車電池足以支撐兩天的看房需求。進入10月，隨著看房量的激增，充電頻率提升至一天一次。尤其是“十一”假期期間，幾乎每帶看完一組客戶就得趕緊充電，生怕趕上客流潮時來不及充電。有次疏忽忘了充電，鄭寒只能和再到店的客戶選擇步行前往附近的房源。

在市場普遍反彈的情況下，優質房源的成交量反彈表現更為突出。葛亮介紹，對于優質房源的定義在機構中有一套統一標準:通過價格、區位、帶看量、咨詢量等維度并結合評分機制得出。被系統打高分的優質房源會優先推薦給購房者。在“十一”假期期間，一套位于地鐵1號線的優質房源被帶看了20余次。

帶看量的增長直接促進了成交量的提升，部分門店在短短半個月內的二手房交易量甚至超過了9月全月的總量。大興康莊片區的某頭部中介機構經紀人趙泰分享道，僅在“十一”假期期間，他就成功售出2套房源，而他所在店鋪的銷售冠軍更是獨力賣出5套。當被問及以往的銷售情況時，趙泰得意地表示，9月他們門店的簽單量僅20余套，但到了10月，半個月的時間，簽單量已迅速超過20套。據他了解，大興區的其他門店同樣出現了銷量超越9月的情況。

豐臺馬家堡片區的某頭部中介機構經紀人王祥介紹，“十一”假期期間，機構在北京區域的成交量日均保持在500—600套，最多一天成交900套，截至10月10日，共成交4300余套房源，相比9月整月的7300余套，已經完成了近60%。

麟評居住大數據研究院發布的《2024年樓市周報第41周》顯示，2024年第41周監測重點城市新房成交環比上升185.46%，同比上升186.25%；二手房成交同環比分別上升207.28%、438.31%。其中，北京在10月7日—13日共成交3735套，環比增長234.7%。

成交量增加的背后，政策的助力不可或缺。北京下調首付比例至15%、加大信貸政策支持力度以及降低存量房貸利率等政策，有效降低了購房成本，為購房者提供了更多選擇。王祥舉例說，一對夫妻在政策發布前，一直選擇租住在約30平方米的一室一廳，每月支付租金在3800元左右，但是在“930新政”等一攬子政策發布后，這對夫妻選擇由租改購，首付70萬元，每月還款金額2800元，比租房還要便宜1000元。

易居研究院副院長嚴躍進認為，購房心態以及交易量的變化等都與價格密切相關。近期二手房交易量表現不錯，這主要是因為部分房源價格經歷過多輪調整，具有更高的性價比，從而吸引了更多購房者的關注，預計增值稅、個稅及契稅減免等政策的逐步落實，將對降低交易成本產生積極作用，對于二手房市場成交量的增長帶來更多利好因素。

出現成交價高于掛牌價案例

“價格穩了，是購房的好時機了”成為經紀人們的口頭禪。多位經紀人認為，在中央政治局會議強調促進房地產市場止跌回穩后，一系列政策相繼落地，不僅推動了成交量的提升，也促使二手房價格逐漸筑底。

趙泰表示，在7月、8月時，對于購房者關于購房后是否會遇到降價的問題，他還不敢給出肯定的答復。但經過“十一”假期后，他對于此類疑問的回答變得堅定:“現在房價已經是底了，不會再降。”

北京商報記者走訪中介機構時，發現多位經紀人與趙泰持相同觀點。豐臺右安門片區的某頭部中介機構經紀人王爽也告訴記者，市場已經發生了變化。不再降價的小業主數量增加，購房者也逐漸接受了價格的提高。現在，不急于出售房源的小業主在掛牌時不再選擇低價吸引購房者，而在近兩個月，尤其是“十一”假期后的這段時間，相同戶型和樓層的房源成交價格甚至比之前提高了10萬元。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，二手房市場的止跌趨勢并非近期才開始，而是因地區板塊而異。郭毅表示，例如，南部地區可能剛進入止跌階段，而北部地區在年中時已基本穩定。目前，二手房市場正處于供需博弈的關鍵時期。從小業主的角度來看，他們已不再接受大幅降價，價格基本處于合理議價范圍內。然而，對于購房者而言，他們仍希望借此機會抄底，因此買賣雙方在價格談判上變得更加艱難。市場的真正拐點，即從下行轉向企穩升溫的關鍵，在于價格的博弈，特別是賣家能否實現價格的小幅上漲。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，整體來看，北京市二手房市場價格尚未全面止跌，但跌幅正在逐步收窄，這種邊際改善的趨勢十分明顯。值得注意的是，部分高端二手房樓盤的少數房源價格已經穩定，甚至可以說已接近底部。考慮到低首付、低利率、低稅費以及高性價比這四個因素，當前確實是購房的良機。

小業主取消以價換量

隨著小業主信心的增強，二手房市場正經歷著顯著變化，小業主們紛紛上調掛牌價。然而，經紀人提示，盡管價格調整順應了當前市場趨勢，但小業主也需考慮區域差異。

據介紹，北京二環、三環等市中心區域的二手房提價后仍吸引眾多關注。相比之下，四環、五環區域則有所不同，部分房源漲價后咨詢量和看房量出現下滑，甚至月看房量從15次銳減至5次。

“北京作為超一線城市，各區域間的房價變化存在差異。”郭毅認為，這主要是因為買賣雙方對價格的認知不同，以及市場需求各異。南二環和南三環地區在經歷較長時間的房價調整期后，價格已經處在合理區間范圍，房價逐漸企穩，其周邊的優越軌道交通、配套資源以及當前的低房價優勢在市場上愈發凸顯。因此，從購房者的角度來看，他們更傾向于選擇這些性價比高的區域購房。在這些區域，房價企穩后的小幅回升也是買家可以接受的，因為這是基于低位的回調，綜合性價比依然較高。

以真武廟片區為例，葛亮表示，在政策發布前，該片區30套出售房源中僅1套上漲，其余29套均采取“以價換量”策略，比例約為30∶1。但隨著政策出臺、成交量增加及市場信心回升，現在上漲與未上漲房源的比例已達到5∶1。此外，10月成交的房源中有5套價格高于此前成交價格，平均上漲幅度在5萬—10萬元。

然而，這種漲價成交的現象在四環、五環區域并不常見。在經紀人看來，新房市場的競爭使得二手房性價比優勢減弱成為最為重要的原因之一。趙泰所在的康莊路門店位于南五環外，近兩個月來，不急于出售的小業主在掛牌價上普遍上漲10萬—20萬元，但咨詢量和帶看量卻大幅下降，此前對此類房源感興趣的購房者轉而關注性價比更高的新房或二手房源。

四環、五環附近新房項目集中，如大興區的橡樹灣、御璟星城·元啟等樓盤，優惠后價格與二手房相差無幾。趙泰表示，以那爾水晶城的三室兩廳房源為例，該房源面積為150.46平方米，掛牌價為660萬元，均價約4.39萬元/平方米；而距離其4公里外的新樓盤大興曉月和風在售房源均價為5.5萬元/平方米。若小業主繼續漲價，將失去價格優勢，促使購房者轉向新房項目。

未來:還需6到9個月觀察期

對于未來北京二手房市場的變化，郭毅認為，北京不同板塊間，成交量的上漲是有可能的，但成交價格的上漲會出現較大分化。有些片區業主盲目上調價格可能會抑制成交量。量價之間的博弈現在可能已細分到不同板塊甚至小區。只要市場有成交量作為基數，就說明它有良好的市場基本面。價格隨行就市，全面上漲可能不太正常，合理的市場應是優質房子賣出高價，品質差、地段差的房子價格相應較低。因此，只要成交量保持良好狀態，市場就不需要過度刺激。

謝逸楓補充道，就目前的形勢來看，北京二手房市場僅少數區域、板塊和樓盤出現了成交量和房價上升的行情，尚未帶動全市各區域二手房市場的量價增長。因此，判斷市場是否真正止跌回暖，還需要至少6到9個月的觀察期。要實現市場的全面回升，首先需要當前的熱點板塊和樓盤的熱銷行情持續半年以上，以帶動周邊區域和板塊的上漲。其次，“930”購房政策的調整，包括稅費減免和房貸首付利率的調整，需要加快落實。最后，購房者的房價上漲預期逐漸增強也是關鍵。